서울 주요 상권 분석(B주류초대석 요약)

성수 지고 그 다음에 뜨는 곳은? 서울 상권 총정리 (홍대, 명동, 신당, 성수, 문래, 효창공원) | B주류초대석 요약 

1. 서울 주요 상권 분석 개요

서울 상권은 외국인 유입 여부에 따라 명암이 갈리며, 장기적으로는 유행보다 '잔존 가치'가 있는 곳이 살아남는다.

1.1. 상권 분류 및 외국인 수요의 중요성

1. 서울 상권의 두 가지 분류
   1. 외국인 방문 상권과 외국인 비방문 상권으로 나뉜다.
   2. 외국인이 오지 않는 상권은 미래가 밝다고 보기 어렵다는 것이 일반적인 견해이다.
   3. 외국인 유입은 평일 회전율을 크게 개선시킨다.
2. 홍대 상권의 외국인 유입 사례
   1. 홍대 메인 상권은 쇠퇴했으나, 연남동 쪽은 외국인 및 내국인 유동 인구가 증가했다.
   2. 홍대 메인 거리 아래쪽(클럽 거리, 합정 방향)은 많이 죽은 상황이다.
   3. 외국인 유동이 많은 이유는 **에어비앤비(숙소)**가 홍대역 주변에 밀집해 있기 때문이다.
      1. 외국인들은 짐을 풀고 숙소 근처에서 소비하거나, 홍대를 거점으로 다른 곳을 찍고 돌아온다.
   4. 다만, 홍대는 객단가가 낮고 소비 연령층이 어려 하이엔드 커피 소비 인구는 적다.

1.2. 상권의 흥망성쇠 공식: 잔존 가치

1. 상권의 잔존 가치 개념
   1. 유동적인 요소를 모두 제거하고 뼈대만 남겼을 때, 근본적인 자산이 있는가를 봐야 한다.
   2. 근본적인 자산이란 관광지 등 사람들이 올 만한 요소를 만들어낼 수 있는 것이다.
2. 연남동 vs 합정 사례
   1. 홍대 상권이 팽창하며 합정과 연남동으로 나뉘었으나, 연남동은 살아남고 합정은 죽었다.
   2. 합정은 잔존 가치가 없었으나, 연남동에는 **연트럴파크(공원)**라는 근본적 자산이 있었다.
   3. 연트럴파크는 접근성이 좋은 소규모 공원으로, 걷기 좋은 거리를 만들어 데이트 및 나들이 수요를 창출했다.
   4. 공원은 자산적 가치가 매우 크며, 인테리어 비용 없이도 가로수 뷰만으로 가치를 얻는다.
3. 서촌/북촌의 잔존 가치
   1. 서촌과 북촌은 한옥 지정 지구라는 잔존 가치 덕분에 하방 매출(기본 매출)이 막혀 있다.
   2. 100년 된 한옥처럼 희소성이 보존되는 자산은 새로 지을 수 없어 큰 가치를 지닌다.
   3. 북촌은 전통 부촌으로 우아한 레스토랑이 많고, 서촌은 광화문 직장인 수요를 기반으로 저렴한 식당이 많다.
   4. 서촌은 임대료가 비교적 합리적이어서 진정성 있는 카페들이 아직 살아남을 수 있다.
4. 상권의 성장 주기
   1. 상권은 부모 상권과 자식 상권으로 나뉘며, 시간이 지나면 부모는 쇠퇴하고 자식이 장성한다.
   2. 홍대가 비대해지면서 자식 상권으로 합정/연남이 갔고, 현재 홍대 어머니 상권은 힘들어졌다.

2. 주요 상권별 상세 분석

각 상권별 특징과 카페 창업의 적합성을 외국인 수요, 임대료, 잔존 가치 측면에서 분석한다.

2.1. 홍대 상권 (서북권)

1. 현황
   1. 메인 상권은 젠트리피케이션 심화로 임대료가 비싸져 대기업 프랜차이즈 위주로 재편되었다.
   2. 메인 상권 쇠퇴는 합정동까지 마비시켰다.
   3. 망원동은 합정의 중간 단절로 인해 고립되어 현재 좋지 않다.
   4. 연남동은 연트럴파크 덕분에 살아남았으나, 홍대에서 망원동으로 가려면 합정이라는 서먹한 곳을 지나야 해 접근성이 떨어진다.
2. 추천 지역 및 특징
   1. 홍대 메인 거리 외 동교동에서 합정 가는 길 쪽이 저평가되어 가능성이 보인다.
   2. 이 지역은 커피 퀄리티가 뛰어난 숨은 맛집들이 존재한다.

2.2. 명동 상권 (전통 강자)

1. 현황 및 특징
   1. 외국인 상권의 대표 주자로, 회복세가 거의 완료되었다.
   2. 명동 상권의 중심은 을지로입구역이며, 명동역은 상권의 끝으로 간주된다.
   3. 명동은 한국의 랜드마크로 전 세계에 알려져 있으며, 가성비 좋은 숙소가 많아 외국인 유입이 많다.
2. 카페 창업의 어려움
   1. 명동은 카페를 차리면 안 되는 곳이다.
   2. 대로변 임대료는 평당 100만 원을 우습게 넘기며 유동이 매우 중요하다.
   3. 하루 매출 3억을 올리는 올리브영 같은 소매업과 달리, 커피로는 그 임대료를 감당할 수 없다.
   4. 잘 되는 식당(밥집)들은 대로변이 아닌 구석진 곳에 위치한다.
3. 코로나 이후 변화
   1. 코로나 시기 임대가 붙었으나, 회복 후 건물주들은 **'버티면 된다'**는 학습 효과를 얻었다.

2.3. 북촌/서촌 상권 (한옥 지구)

1. 북촌/인사동 특징
   1. 한옥이 핵심 자산이며, 생활 한옥인 이성동(정세권 하우스)도 포함된다.
   2. 한옥은 외국인뿐 아니라 국내 젊은 층에게도 인기가 높다.
   3. 안국역은 임대료가 매우 비싸며, 베이커리를 병행하지 않으면 객단가 유지가 어렵다.
      1. 외국인들의 소비 여력이 명동보다 높을 수 있다.
      2. 한옥과 청계천에서 이어지는 한국스러움과 애틋함이 지갑을 열게 한다.
2. 서촌 특징
   1. 서촌은 광화문 직장인 수요가 주를 이루며, 저렴한 식당 위주로 형성되어 있다.
   2. 전통적으로 북촌보다 부유한 계층이 적어 한옥 크기도 더 작다.

2.4. 강남 상권 (내수 중심)

1. 강남역 주변 현황
   1. 강남역은 과거 약속 장소였으나, 코로나 시기 힙한 카페/레스토랑들이 붕괴되었고 회복하지 못하고 있다.
   2. 1급지 비밀은 주변에 **1종 주거지(단독 주택)**가 묶여 있어 상업 개발이 제한적이었기 때문이다.
   3. 강남역 유동 인구가 줄어들면서 위쪽(1종 주거지 상업화 구역)으로의 연결이 끊겼다.
   4. 젊은 인구가 줄었고, 외국인 수요로 채우지 않으면 개인 사장님 입장에서 가성비가 나쁜 상권이 되었다.
2. 선릉/테헤란로 특징
   1. 선릉역 주변은 황폐해진 느낌이며, 마음에 드는 카페를 찾기 어렵다.
   2. 기업 상권의 맹점은 대기업 사옥 내에 커피 시설이 있어 직원들이 잘 내려오지 않는다는 점이다.

2.5. 압구정/청담동 상권 (고가 상권)

1. 구역별 특징
   1. 도산공원 쪽이 잔존 가치가 높고, 미쉐린 레스토랑이 밀집해 있다.
   2. 압구정 로데오역 주변은 다시 살아나는 느낌이다.
2. 창업의 어려움
   1. 안스타 님이 최종 포기한 이유는 가격이며, 임대료가 평당 3000만 원을 넘었다.
   2. 수직 이동의 어려움: 리테일에서 수평으로 100m 이동시키는 것보다 수직으로 10m 이동시키는 것이 더 어렵기 때문에 2층 입점은 피해야 한다.
3. 가로수길의 공실 문제
   1. 가로수길은 애플스토어 입점에도 불구하고 공실이 많다.
   2. 건물주들은 임대료를 낮추지 않는다 (평당 100만 원 이하로는 안 줌).
   3. 건물 가치 계산: 임대료를 낮추면 건물 가치(1년 임대료 / 금리)가 하락하므로, 건물주는 공실을 감수하고 버틴다.
   4. 건물주들은 임대료를 맞추기보다 **자체 용도(와이모임 등)**로 전환하는 경우가 많다.

2.6. 성수동 상권 (팝업 격전지)

1. 특징 및 현황
   1. 팝업의 격전지이자 관광객이 많은 곳이며, 개성이 뚜렷한 카페가 많다.
   2. 지금 들어가기에는 늦었으며, 살아남은 곳은 성수동이 뜨기 전에 오픈한 곳들이다.
   3. 메인 쪽 임대료는 평당 100만 원을 훌쩍 넘는다.
   4. 높은 임대료 때문에 **F&B(음식점)**는 구조적으로 들어가기 힘들고, 영업이익률이 높은 패션/안경/향수 등이 유리하다.
2. 성수동의 잔존 가치와 위기
   1. 성수동의 잔존 가치는 서울숲이 아니라 **오래된 공장 건물(붉은 벽돌, 높은 천장)**이다.
   2. 건물주들이 공장 용도(용적률 400%)를 이용해 고층 건물을 지으면서 성수동의 매력이 사라지고 있다.
   3. 무신사 등이 건물을 사서 임대업 최적화 건물로 바꾸는 행보가 아쉽다는 평이다.
3. 창업 가능성 및 권리금
   1. 창업이 가능하다면 성수역에서 건대입구역 쪽으로 내려오는 가장자리가 좋다.
   2. 권리금이 2억~7억에 달해 개인 창업이 불가능한 곳이 많다.
   3. 광장시장 15평 권리금이 10억인 것처럼, 큰 기업이나 전략적 단위의 진입이 많아 콘텐츠 다양성이 떨어진다.

2.7. 용산 상권 (이태원, 삼각지, 용리단길)

1. 이태원/경리단길의 쇠퇴
   1. 이태원은 주한미군 수요로 힙해졌으나, 한국인 유입 후 임대료가 올라 경리단길로 이동했다.
   2. 경리단길의 잔존 가치는 언덕과 좁은 가게 크기 외에 아무것도 없어 쇠퇴했다.
   3. 경리단길의 자식 상권이었던 해방촌은 아직 수명이 붙어 있으나, 더 이상 밀려날 곳이 없어 미래 가치가 좋지 않다.
2. 삼각지/남영동의 미래 가치
   1. 삼각지/남영동 지역은 평당 3억이 넘는 외식 격전지이다.
   2. 이 지역은 용산공원 바로 앞에 위치하며, 공원 출입구가 이 블록에 생길 예정이라 미래 가치가 매우 높다.
3. 용리단길의 운명
   1. 용리단길은 사라질 운명이다.
   2. 재개발이 확정되어 시행사까지 결정되었으며, 건물주들은 지역 개발 시 임대를 뺀다는 조항을 넣고 계약했기 때문이다.
   3. 이 지역은 대형 프랜차이즈 위주로 바뀔 가능성이 높다.
4. 추천 카페
   1. 남영동/삼각지 근처 폰트 커피는 맛있어 추천할 만하다.

2.8. 공덕/대흥 상권 (탄탄한 배우 수요)

1. 특징 및 강점
   1. 탄탄한 상권으로, 오피스(직장인)와 주거(거주자) 수요가 견고하게 자리 잡고 있다.
   2. 공덕역 주변에 외국인 숙소도 많아 외국인 유입률도 증가하고 있다.
   3. 여의도와 종로의 고소득 직장인이 신축 아파트에 거주하여 배우 수요가 탄탄하다.
   4. 거주, 직장, 외국인 수요가 모두 있어 카페 창업에 나쁘지 않은 조건이다.
2. 오피스 상권 창업 패턴
   1. 오피스 상권에서는 메뉴의 다양성이 매우 중요하다.
   2. 일행 중 커피를 안 마시는 사람이 있어도 모두를 만족시키기 위해 다양한 메뉴를 갖춰야 한다.
3. 추천 지역 및 잠재력
   1. 대흥역 근처 경의선 숲길이 주목할 만하다.
   2. 경의선 숲길은 잔존 가치가 있으며, 산책하는 사람이 많고 옆에 아파트 단지가 있어 배우 수요가 탄탄하다.
   3. 맛집은 많으나 카페가 부족하여, 카페 창업 시 가능성이 보이는 곳이다.

2.9. 약수/신당 상권 (떠오르는 동쪽)

1. 특징 및 잠재력
   1. 약수/신당은 명동 상권의 연장선으로 이해해야 한다.
   2. 명동에서 청계천을 따라 걷거나 동대문 DDP를 거쳐 10분 정도 걸으면 나오는 평지 상권이다.
   3. 최근 프리츠 장충점, 에락 카페 등 좋은 콘텐츠들이 모여들기 시작했다.
   4. 임대료가 아직 합리적이고 저렴하여 젊은 외식업자들이 많이 고려하고 있다.
2. 을지로 상권의 재개발 이슈
   1. 을지로는 세운상가 일대 재개발로 인해 사라질 운명이다.
   2. 을지로의 힙한 가게들은 감성을 유지하며 **동쪽(신당동 쪽)**으로 털을 잡고 기다리는 중이다.

3. 기타 상권 및 서울 상권 트렌드

서울 외곽 및 경기 근교 상권의 현실과 전반적인 카페 문화의 변화를 논한다.

3.1. 문래동, 송파, 중랑구

1. 문래동의 정체
   1. 문래동은 20년째 **'제2의 성수'**로 기대주였으나, 철물점이 계속 성업 중이라 콘텐츠 시너지가 나지 않는다.
   2. 주말 매출만 있고 평일 매출이 받쳐주지 못해 좋은 카페도 버티지 못하고 나갔다.
2. 송파구(잠실)의 생활 수요
   1. 송파는 강남 느낌이며, 외국인 없이 거주자만으로도 소비가 해결 가능한 곳이다.
   2. 잠실 아파트 단지의 높은 소비 여력을 가진 주민들이 소비할 곳이 부족하여 생활 수요를 무시해서는 안 된다.
3. 중랑구(상봉)의 소외
   1. 서울 동쪽 지역(중랑구)은 사람들이 잘 모르며, 상봉 코스트코 주변은 올드한 느낌이다.
   2. 이 지역은 서울 상권보다 경기 신도시 거주자들이 더 많이 이용하는 경향이 있다.

3.2. 경기 근교 대형 카페의 현실

1. 대형 카페의 어려움
   1. 서울 근교 대형 카페들은 매출이 많이 떨어져 힘들어하고 있다.
   2. 동양 최대, 아시아 최대 수준이 되어야 주목받는데, 600~1500평 규모의 대형 카페도 월 매출이 1억~1억 5천만 원 수준에 그친다.
2. 상속 목적 창업의 무의미
   1. 상속세 절감을 위해 차리는 경우도 있으나, 건물 가치가 없는 망한 대형 카페를 물려주는 것은 의미가 없다.
   2. 과거에는 대형 카페가 말이 되었으나, 현재는 수요가 갈 곳이 너무 많아져 트렌드가 지났다.

3.3. 카페 창업 트렌드 변화와 결론

1. 카페 문화의 상향 평준화
   1. 한국의 커피 문화 수준은 매우 높아져 쉬운 사업이 하나도 없다.
   2. 내수의 미래는 어둡다는 결론에 도달한다.
2. 최신 카페 트렌드: 맛 위주로 전환
   1. 카페 트렌드가 공간 위주에서 맛 위주로 바뀌고 있다.
   2. 과거에는 인스타그램에 좋은 공간으로 몰렸으나, 이제 대중의 눈높이가 높아져 커피 맛을 구분할 수 있게 되었다.
   3. 최근에는 맛과 퀄리티로 승부하는 곳이 늘고 있으며, 멋만 부리던 곳은 퇴색하고 있다.
   4. 이제는 기본인 맛을 신경 써야만 생존 가능한 시대가 되었다.
3. 최종 조언
   1. 커피 맛에 대해 많이 신경 쓰고, 내가 커피를 너무 좋아해서 나누지 않고는 못 버티는 사람만 창업해야 하는 시장이 되었다.
4. 서울 상권 종합 결론
   1. 시간이 지나면 **잔존 가치(자연 경관, 유적지 등)**가 있는 곳만 남는다.
   2. 유행을 따르지 말고, 부동산에도 실력파가 있듯이 결국 실력 있는 곳이 살아남는다.

 

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출처: https://seedu.tistory.com/entry/서울-주요-상권-분석 [프린지크래프트:티스토리]