상권보다 건물이 중요하다고요? 진짜 그럴까요?
여러분, 가게를 열 때 가장 먼저 뭘 고민하시나요? 아마 대부분 '어디에 가게를 내야 잘 될까?' 하고 상권을 먼저 생각할 거예요 . 사람이 많은 곳, 소위 말하는 A급이나 S급 상권에 가게를 내고 싶어 하는 게 당연하죠. 그런데 정말 좋은 상권만이 성공을 결정하는 유일한 요소일까요? 혹시 상권보다 더 중요한 게 건물 자체일 수도 있다는 생각 해본 적 있나요?
의외로 상권 등급이 낮은 곳인데도 불구하고 장사가 엄청 잘되는 곳들이 있어요 . 성수동 연무장길이 대표적인 예시인데요, 원래는 b급 상권이었지만 지금은 가장 핫한 곳 중 하나죠 . 왜 그럴까요? 바로 개성 있는 건물들이 많았기 때문이에요 . 낡은 공장이나 폐 창고 같은 독특한 건물들이 오히려 사람들을 끌어모았고, 지금은 팝업스토어의 성지가 되었답니다 .
위치보다 건물이 중요한 이유, 진짜 뭘까요?
우리는 보통 교통이 편리하고 유동 인구가 많은 곳을 좋은 상권이라고 생각하죠 . 하지만 교통이 조금 불편하더라도 건물의 특징이 훨씬 더 중요할 수 있어요 . 부동산이 가진 근본적인 가치, 즉 '잔존 가치'는 아무리 주변 시세가 변해도 변하지 않는 법이거든요 . 익선동의 100년 된 한옥이나 연남동의 연트럴파크처럼, 건물 자체가 가진 특별함이 사람들의 마음을 사로잡는 거죠 .
많은 크리에이터들이 연무장길로 모여든 것도, 단순히 상권의 유동 인구를 쫓아간 게 아니었어요 . 그들은 자신의 브랜드 특징을 잘 살릴 수 있는 건물을 찾아 나섰고, 낡은 공장 건물이 주는 특별한 분위기가 브랜드의 매력을 더해주었죠 . 그래서 지금은 오히려 연무장길이 유동 인구가 더 많아지는 역전 현상까지 일어났답니다 .
단독 건물이 주는 엄청난 힘, 알고 있나요?
가게를 알아볼 때 대부분 위치나 동선만 보시죠 . 하지만 정말 중요한 건 '이런 건물에서 장사하고 싶다'는 생각, 즉 건물의 특성을 먼저 고려하는 거예요 . 특히 '단독 건물'은 별 다섯 개짜리 중요성을 가지고 있다고 해요 . 내 매장 말고 아무도 그 건물을 쓰지 않는다는 건 정말 엄청난 메리트죠 .
단독 건물을 사용하면 주변 상권이나 환경의 영향을 덜 받고, 내 아이템을 자유롭게 펼칠 수 있어요 . 건물 자체가 내 브랜딩의 일부가 되는 거죠 . 예를 들어, 50개의 상가가 모여 있는 종합 상가의 한 코너에 자리 잡는 것과, 작더라도 건물을 통째로 임대해서 장사하는 것은 공간 브랜딩에서 엄청난 차이를 보인답니다 . 단독 건물은 방문객에게 '독립된 하나의 공간'이라는 느낌을 주기 때문에, 브랜딩과 홍보, 마케팅 효과가 훨씬 더 탁월해요 .
2층 이상 가게는 왜 조심해야 할까요?
건물의 외관, 즉 '파사드'는 고객 경험의 시작이자 끝이라고 할 수 있어요 . 사람들은 어떤 공간에 대한 만족도를 평가할 때 가장 좋았던 순간(피크)과 마지막 순간(엔딩)의 평균을 내서 판단하거든요 . 내 매장의 엔딩은 문을 닫고 나올 때가 아니라, 건물을 완전히 빠져나왔을 때 비로소 완성되는 거죠 . 그런데 2층 이상에 가게가 있다면 이야기가 달라져요 .
1층에 어떤 가게가 들어오느냐에 따라 내 매장의 첫인상이 좌우될 수 있기 때문이에요 . 만약 1층에 돼지곱창집이 들어온다면, 아무리 우아한 와인바라도 손님들은 돼지곱창 냄새를 맡으며 지나가야 하니 브랜딩에 엄청난 타격을 입겠죠 . 내가 건물의 외관을 통제할 수 없기 때문에, 다른 가게의 브랜드가 내 브랜드에 스며들어 브랜딩이 망가질 위험이 커진답니다 . 그래서 통일성 있는 브랜딩을 만들기가 점점 더 어려워지는 거예요 .
건물 선택, 장사의 고수들은 어떻게 할까요?
장사의 고수들은 상권을 먼저 정하는 것이 아니라, 내가 어떤 환경의 건물에서 장사를 하고 싶은지 먼저 정해요 . 유동 인구가 정말 중요한 유통업이 아니라면, 브랜드의 개성을 강화할 수 있는 단독 건물을 선택하는 것이 필수적이죠 . 지하철역과 조금 멀더라도 단독 건물이 더 중요하다는 뜻이에요 .
만약 단독 건물을 구하기 어렵다면, 그 건물의 1층 상가에만 내 브랜드가 있는 형태를 고려해볼 수 있어요 . 런던 베이글이나 아티스트 베이커리처럼 건물 전체를 쓰는 건 아니지만, 1층 전체를 활용하여 마치 건물 전체가 자기 브랜드인 것처럼 보이게 하는 거죠 . 이렇게 하면 사람들은 그 공간을 독립된 브랜드로 인지하고, 인지적인 조화를 느껴 브랜딩 효과를 극대화할 수 있답니다 .
결론적으로, 단순히 유동 인구가 많은 S급 상권만이 정답은 아니라는 거예요 . 때로는 건물의 특징이 상권의 등급이나 유동 인구의 숫자를 바꿀 만큼 엄청난 힘을 발휘하기도 하죠 . 자신의 브랜드에 맞는 독특한 건물을 선택하는 안목이 바로 진정한 장사의 고수가 되는 지름길이라는 점, 잊지 마세요!
유정수님의 상권 이야기를 스터디하며 정리 중